Investissement immobilier : acheter en nom propre ou en SCI ? 🏠🤔

🧐 C’est exactement la question que s’est posée Julien, un investisseur souhaitant acheter un immeuble locatif.
Il voulait optimiser ses revenus tout en préparant sa transmission patrimoniale, mais ne savait pas quel montage choisir.

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Voyons ensemble les avantages et inconvénients de ces deux stratégies ! 👇

 

📌 Acheter en Nom Propre : Simplicité et Fiscalité Allégée au Départ
✅ Avantages :
  • Fiscalité allégée à court terme avec le régime micro (abattement de 30% en location nue, 50% en location meublée).
  • Simplicité administrative (déclaration sur l’impôt sur le revenu).
  • Revenus directement perçus et utilisés comme complément de revenus.
❌ Inconvénients :
  • Imposition progressive selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).
  • Les revenus fonciers impactent votre taux d’endettement et peuvent compliquer vos futurs projets immobiliers.
📊 Exemple chiffré :

📍Julien choisit la location nue en nom propre.
💰 Loyers perçus : 12 000 € / an
📈 Fiscalité : 30% d’IR + prélèvements sociaux
📉Impôt estimé : 3 600 € / an

📌 Acheter via une SCI : Idéal pour la Transmission et l’Optimisation
✅ Avantages :
  • Transmission optimisée : possibilité de transmettre progressivement les parts de la SCI.
  • Fiscalité avantageuse à l’IS : amortissement du bien et déduction des charges pour diminuer l’imposition.
  • Séparation entre le patrimoine personnel et les biens immobiliers.
❌ Inconvénients :
  • Gestion plus complexe : comptabilité obligatoire et formalités administratives.
  • Si la SCI est à l’IS, la plus-value lors de la vente sera calculée sur la valeur nette comptable, ce qui peut alourdir la fiscalité.
📊 Exemple chiffré :

📍Julien décide finalement d’acheter via une SCI à l’IS.
💰 Loyers perçus : 12 000 € / an
📈 Imposition société : 15% sur le bénéfice imposable
📉 Impôt estimé : 1 800 € / an

Si Julien se verse des dividendes : Flat Tax de 30%, soit un total de 2 880 € d’impôt (au lieu de 3 600 € en nom propre).

📢 Quelle est la meilleure option ?
💡 Tout dépend de votre stratégie patrimoniale.

✔️ Vous voulez un investissement simple et percevoir immédiatement vos loyers ?
👉 Optez pour le nom propre.

✔️ Vous souhaitez optimiser la transmission et réduire la fiscalité sur les bénéfices ?
👉 La SCI à l’IS est plus adaptée.

Julien, lui, a choisi la SCI pour préparer l’avenir. Et vous, quelle option vous semble la plus adaptée à votre projet ?

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